L’offre de crédit

TEG (Taux Effectif Global)

C’est le coût total du prêt consenti à l’emprunteur exprimé en pourcentage annuel du montant de ce prêt. Le TEG est calculé à partir du taux nominal. Il prend en compte tous les frais payables par le client :
 les frais de dossier
 les frais de constitution de garantie
 les commissions des intermédiaires qui ont permis l’obtention du prêt
 les frais fiscaux
 les frais d’assurance si sa souscription est obligatoire pour l’emprunteur
 etc.

Il doit toujours être inférieur au taux d’usure légal. Il doit être mentionné dans tous les écrits. Aucune formulation n’est imposée par la loi. Le TEG est l’indicateur du coût global de votre prêt qui vous permet de comparer les offres de prêts en intégrant toutes ses composantes - synthèse financière et évaluation sous forme d’un taux du coût global de votre emprunt. Excellent indicateur qui a été instauré pour protéger le consommateur de tous frais cachés.

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Taux Variable ou Taux révisables

Taux variable :

Dans un prêt à taux variable, le taux d’intérêt peut varier en fonction des variations du taux d’intérêt préférentiel. Le taux d’intérêt est révisé périodiquement, en général chaque année à la date anniversaire du prêt, en fonction de l’évolution d’un indice de référence. Ils représentent à l’heure actuelle environ 1/3 du total des prêts réalisés en France. Voici les raisons essentielles qui justifient la montée en puissance des prêts à taux révisable :
 Un taux initial inférieur à celui d’un taux fixe Les taux courts qui servent de base de calcul aux taux révisables sur les marchés financiers sont inférieurs aux taux longs qui eux sont les indices directeurs des taux fixes. Il est donc très tentant de profiter de taux plus bas au début du prêt.

 Une mise au point de formules de prêts à taux révisable sécurisés Les banques et établissements de crédit ont amélioré au fil des années les caractéristiques des prêts à taux révisable. Elles ont créé par exemple deux formules qui protègent l’emprunteur : le prêt révisable capé et les échéances plafonnées en cas de hausse des taux d’intérêts (la hausse des taux se répercute alors dans une durée de remboursement plus longue).

Taux Fixe :

Dans un prêt à taux fixe, le taux d’intérêt est fixé pour la totalité du terme choisi. Il assure une protection contre les fluctuations des taux d’intérêt et vous garantit que vos versements mensuels resteront les mêmes tout au long du terme choisi.

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Caution et hypothèque

L’hypothèque

L’hypothèque sert à garantir le paiement d’une dette contractée sur des biens immobiliers neufs ou anciens. Elle fait l’objet d’une taxe de publicité foncière (0,615 % du montant du prêt), ce qui explique son coût élevé. Les frais d’hypothèque représentent environ 2 % du montant du prêt.

Cette sûreté réelle qui fait partie des grands classiques a la préférence des banquiers et des notaires, officiers ministériels ayant l’exclusivité des actes de vente portant sur des biens immobiliers.

En tant qu’emprunteur, si vous ne faites pas face à vos remboursements, le banquier saisira votre logement afin de mettre en vente ce bien financé à crédit. Généralement cette opération s’effectue par la voie judiciaire, c’est-à-dire à la barre du tribunal.

Au coût initial de la prise d’hypothèque, il est souvent nécessaire d’ajouter les frais de mainlevée hypothécaire. Ces frais ne seront payés qu’à terme, lors du remboursement anticipé du prêt en cas de renégociation du prêt ou de la revente du bien immobilier.

En revanche, si le prêt atteint son terme normal, l’hypothèque reste inscrite pendant deux ans, puis disparaît sans frais.

L’inscription en privilège de prêteur de deniers Proche de l’hypothèque, cette garantie porte uniquement sur des biens anciens et elle est prise au profit de l’emprunteur. Elle ne peut pas être utilisée pour les ventes sur plan (vente en l’état futur d’achèvement), pour des travaux ou pour la construction d’une maison individuelle. L’IPPD est moins chère que l’hypothèque car elle n’est pas assujettie à la taxe de publicité foncière. Des frais de main levée sont aussi à envisager dans cette hypothèse.

La Caution

La caution sert à garantir le paiement d’une dette contractée sur des biens immobiliers neufs ou anciens. Des sociétés de cautionnement garantissent les prêts immobiliers en accordant leur caution. Simple, rapide et réduite, cette formalité qui s’effectue dans le cadre d’un acte sous seing privé permet d’éviter la prise de garantie d’une sûreté réelle sur le bien financé. Et cela, tant que l’emprunteur honore ses échéances de remboursement.

La société de cautionnement s’engage à se substituer au débiteur en cas de défaillance de ce dernier. En contrepartie, l’emprunteur doit verser à la société de cautionnement, dès le déblocage des fonds, une contribution proportionnelle au montant de son prêt, composée : d’une contribution à un fonds mutuel de garantie qui pourra parfois lui être en partie reversée à la fin de son crédit s’il n’y a eu aucun problème, d’une commission qui est définitivement acquise par l’organisme de caution.

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Assurance Invalidité

Un élément essentiel de votre prêt immobilier Bien que cela ne soit pas une obligation légale, les banques en France exigent toujours la couverture des risques décès - invalidité - incapacité, alors que l’assurance chômage ou perte d’emploi n’est qu’optionnelle. L’assurance protège d’abord la banque (qui est le bénéficiaire du contrat), mais elle est également un élément clef de protection pour vous et pour votre famille. Elle préserve vos chances de conserver le bien que vous avez acheté en cas de perte brutale de revenus à la suite d’invalidité ou d’incapacité. Elle évite aussi de transmettre la dette à vos héritiers en cas de décès. Le coût de l’assurance représente une part importante de votre mensualité totale, souvent jusqu’à 10 % de celle-ci. Avec la baisse récente des taux, un prêt de 150 000 € sur 15 ans par exemple entraînera le paiement de primes d’assurance pour un montant total pouvant dépasser 15 000 €. Sachez que les contrats d’assurance ne sont pas réglementés et que le contenu des garanties peut varier fortement d’un établissement à l’autre. Ceci est en particulier le cas dans l’assurance des risques invalidité et incapacité de travail, même lorsque les compagnies d’assurance avec lesquelles les banques ont négocié ces contrats sont les mêmes ! C’est pourquoi vous devez consacrer tout le temps nécessaire à l’examen du contrat d’assurance que vous proposera votre banque, en tout cas plus que les 2 ou 3 minutes qui y sont généralement réservées. Ce guide doit vous aider à évaluer le coût et le contenu des garanties qui vous sont proposées. Vous trouverez à la fin de cette section une liste des questions-clefs à vous poser.

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Intérêts Intercalaires

Les intérêts intercalaires, pour les constructions ou travaux : Dans la plupart des cas, un prêt est libéré en un seul versement lors de la signature de l’acte de vente chez le notaire. La banque effectue un règlement au notaire qui lui-même règle le vendeur. L’amortissement du prêt commence, en général, dès le mois suivant. La première mensualité inclut l’amortissement d’une partie du capital ainsi que les intérêts. La situation est différente lorsque vous empruntez pour faire construire une maison ou que vous prévoyez de gros travaux consécutifs à votre acquisition. Les versements devront être faits en plusieurs étapes et le prêt que vous souscrivez sera débloqué dans le même échéancier. La banque vous permet alors de commencer le remboursement du capital uniquement lorsque les fonds ont été entièrement versés. Seuls les intérêts sont payés pendant la période qui court entre le premier versement effectué par la banque et le déblocage final des fonds. Les intérêts intercalaires correspondent à cette rémunération de l’argent, pendant les périodes qui courent entre les versements effectués par la banque et la libération totale du prêt.

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Renégocier son crédit

Renégocier son crédit consiste à rembourser un crédit existant et à le remplacer par un nouveau crédit, à un taux moins élevé, soit auprès du même établissement bancaire (il s’agit alors effectivement d’une renégociation, elle est difficile à obtenir), soit auprès d’un autre établissement bancaire (il s’agit alors d’un rachat de prêt, suivi de la mise en place d’un nouveau prêt avec une nouvelle garantie). Le rachat de prêt peut être analysé de deux points de vue. Les banques, de leur côté, sont très défavorables à ce type d’opération ; elles estiment qu’en acceptant d’accorder un taux fixe, elles ont pris un risque financier et feront tout leur possible pour que le prêt aille à son terme. Les particuliers, de l’autre côté, souhaitent, quand l’évolution des taux les avantages, profiter des baisses de taux pour renégocier leurs prêts actuels. Pour réglementer cette pratique, la loi a prévu des pénalités de remboursement anticipé et a fixé un montant maximum. Ainsi, les banques perçoivent une rémunération dans le cas où le crédit est remplacé par un crédit dans une autre banque. Vous devrez vous acquitter de ces pénalités de remboursement anticipé même si elles ont été négociées à la souscription du prêt, car ces négociations excluent toujours le cas d’un rachat de crédit.

Attention : pour les contrats conclus à compter de la date d’entrée en vigueur de la loi nº 99-532 du 25 juin 1999 relative à l’épargne et à la sécurité financière, aucune indemnité n’est due par l’emprunteur en cas de remboursement par anticipation lorsque le remboursement est motivé par la vente du bien immobilier faisant suite à un changement du lieu d’activité professionnelle de l’emprunteur ou de son conjoint, par le décès ou par la cessation forcée de l’activité professionnelle de ces derniers. Ces dispositions figurent à l’article Article L312-21 du code de la consommation.

Pour que le rachat de prêt soit intéressant, il faut que le gain sur le coût total du crédit (coût du crédit actuel moins coût du nouveau crédit) soit suffisant pour couvrir : les pénalités de remboursement anticipé, qui, au terme de l’article R 312-2 du code de la Consommation, correspondent à 6 mois d’intérêts avec un maximum de 3 % du capital restant dû, les frais de mise en place d’une nouvelle garantie (dans certains cas), le temps passé à mettre en place le nouveau prêt et à assurer toutes les démarches de transfert de compte.

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